전셋집에 이사왔는데 천장에서 물이 떨어져요. 어쩌죠

 

 타이틀

 

 

 

ㅣ사례

 

 

 

 전세나 월셋집을 구할 때 집 상태가 어떤지 직접 점검은 해보지만 실상 짧은 시간에 구석구석 완벽히

확인하긴 어렵다. 눈에 보이는 부분은 물론이고 보이지않는 노후화, 배관 문제나 하수도, 악취 등의

문제는 사실 실제로 살아보지 않으면 모른다.

 

 겉보기에는 멀쩡해 보이는 집이지만 막상 이사와서 살아보니 심각한 하자들이 발견될 경우

임차인^[각주:1]은 어떻게 해야할까? 관련 판례를 보고 임차인의 권리와 의무. 대응법과 쟁점을 알아보자.

 

 

 관련 사건 판례

<2014나13609>

 

 

 원고 A씨는 가족과 함께 피고 B가 소유한 4층의 다가구주택에 2년의 임대차 계약^[각주:2]을 하고 이사 왔다.

그런데 원고 A씨는 이사온지 약 15일 후. 피고 B에게 새로운 임차인을 구해주고 본인은 이사 나가겠다고

보증금 반환 및 '임대차 계약 합의해지' 요청을 했다. 약 2달 후 새로운 임차인 C가 임대차 계약을 체결했고

원고 A씨는 보증금을 일부 반환 받았다. 그리고 다시 2개월 후 새 임차인 C가 피고 B의 집으로 이사오면서

원고 A씨는 나머지 보증금을 반환받고 새 집으로 이사를 가게 되었다. 그리고 원고 A씨는 이사를 가면서

피고 B에게 800만원 가량의 손해배상청구를 했다.

 

 무슨 일이 있었던 것일까?

 

 원고 A씨는 약 4개월을 피고 B의 집에서 살았었는데 문제가 하나 있었다. 방과 거실의 천장에서

심한 결로현상으로 물이 수시로 고여 떨어졌고 이 때문에 벽지와 가구를 비롯해 원고 A씨의 재산에

곰팡이가 심하게 생긴 것.

 피고 A씨는 이에 대해서 부동산 중개업자에게 몇 차례 불평은 했으나 피고 B에게는 상태의 심각성이나

곰팡이에 대한 상황을 직접 통지하거나 임대차 계약의 해제나 해지를 요청하지는 않았다.

 

 

 

 

 ㅣ법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다.

 

 

 

 권리와 의무는 권리만 누리거나 의무만 이행하는 일방적 관계가 아닌 쌍방적 관계다. 권리와

동시에 부담해야 할 의무를 가진다. 법률관계에서 당사자는 법에 명시된 의무를 충실히

이행해야지만 법으로 명시된 권리를 누릴 수 있다는 것이다.

 

 임대차 관계에서 기본적으로 임대인은

1) 사용하기에 적합한 상태의 목적물 인도의무

2) 사소한 것이 아닌 범위의 목적물 수리, 수선의 의무

의 2가지 의무를 부담한다.

그리고 대신 일정 금액의 차액을 받을 권리가 생기는 것이다.

 

 임차인 역시 마찬가지이다. 

'손해배상'이나 '임대차계약 소급 해제'를 위해서는 법에서 요구하는 의무를 충실히 이행해야 한다.

위 판례의 경우 원고 A가 이와 같은 의무를 이행하지 않았기에 패소하고 말았다.

 

 이에 대하여 더 자세히 관련 사건의 쟁점 및 주요 사항을 알아보자.

 

 

 

ㅣ이사 오기 전부터 있던 하자도 고쳐달라 할 수 있나요?

 

 

 

 일반적으로 임대인의 수선의무는 '임대차 기간 도중에 발생한 파손이나 장해'를 의미한다.

그런데 임대차 기간 도중 발생한 문제점이 아니라 이 사건에서처럼 이사 오기 전에 이미 존재하던

목적물의 하자가 임대인의 수선의무의 대상이 되는가에 대한 쟁점이다.

 상식적인 판단으로 보건데 당연히 이미 존재하던 하자에 대해 임대인의 수선의무가 있다고

생각될 것이다. 그리고 임차인의 보호를 위해 법의 입장도 마찬가지로 인정하고 있다.

 

 

 

ㅣ하자를 이유로 임대차 계약 자체를 소멸시킬 수는 없나요?

 

 

 

 위 사건의 경우 원고 A씨는 새로운 임차인을 대신 구하는 조건으로 합의해지를 하였는데,

임대인이 하자 있는 목적물을 인도하거나 수선의무를 지체한 경우. 또는

임대목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하여 임대차의 목적을 이룰 수 없는 경우, 원고 A씨가

임대차계약을 소급적으로 소멸시킬 수 있는지에 대한 여부이다.

 

 임대인이 귀책사유로 문제 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나

수선의무를 지체한 경우, 임차인은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.

 정도가 심할 경우 임대차계약 자체를 해지할 수 있다.

또한 하자에 대한 수선이 불가능하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인의 해지 절차도

필요 없이 임대차는 곧바로 종료된다.

 

 

 

ㅣ집주인에게 하자에 대해 통지를 안하면 어떻게 되죠?

 

 

 

 임대차 목적물에 하자가 있더라도, 임대인이 하자를 모를 수 있다. 실질적인 집의 지배는 임차인이

하고 있기 때문이다. 그렇기에 임차인의 통지 의무가 중요하다. 임차인이 하자에 대해 통지를 하지

않으면 손해가 최소화될 수 있었음에도 피해가 더 확대될 수 있고, 오랫동안 방치될 경우 하자에

대한 조사와 증명이 힘들게 되는 등의 이유가 있기 때문이다.

 

 그렇기에 임차인이 하자에 대해 지체 없이 통지하지 않아 집의 수선을 할 수 없었을 경우에는,

수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지

않는 것이 정설이다. 다만 만약 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 되었더라도 피할 수

없었거나 반드시 발생했을 손해에 대해서만 책임을 부담한다.

 

 

 

ㅣ소결

 

 

 

 원고 A씨가 피고 B씨로부터 임차한 다가구주택에서 거주하는 동안 심한 결로와 곰팡이 등으로

손해를 입었음을 이유로 피고 B씨에게 손해배상을 구한 사건에서, 원고 A가 민법 제634조의 통지의무를

제대로 이행하지 아니였으므로 원칙적으로 손해배상을 부담하지 않고 다만 원고가 피고에게 지체 없이

통지하여 하자를 수선했더라도 피할 수 없었거나 제거할 수 없었던 기발생 손해에 대해서만

손해배상청구를 할 수 있다.

 

 

 

ㅣ해결책&예방

 

 

 

 만약 위 사건과 같은 상황에 놓여있다면 우리는 어떻게 해야 할까.

 

1. 중요한 점은 지체 없이 집에 대한 하자를 집주인에게 명확히 통지하고 증거를 남기는 것이다.

 

2. 만에 하나 집주인이 수선을 해 주지 않고 적절한 반응을 보이지 않는다면, 지속적으로 하자 통지와

수리 요청을 하고 그래도 계속해서 수리를 해 주지 않는다면 채무불이행에 기한 손해배상청구를 할 수

있다고 입장을 밝혀 주는 것도 좋으나,

 

사실상 2번은 차선책이다. 한국 시민의식 상 '법적 대응' 같은 단어가 나오기 시작하면 십중팔구

감정 싸움으로 번지게 되고 좋게 좋게 될 일도 잘 안되는 경우가 있을 수 있다.

 

 따라서 가장 최상책은 집주인과 좋게 대화를 통해 해결하는 방법이다. 위 사건같은 경우에도

원고와 피고의 구체적인 관계를 알 수는 없으나 판례를 보면 사이가 다소 안좋았는지 아니면

집주인에게 부탁하기가 껄끄러웠는지 알 수 없으나 원고의 피고에 대한 사전에 대화여지가 없었고

참고 참다가 이사를 가는 순간에서야 결로와 곰팡이에 대한 통지가 아닌 소송을 걸어버렸다.

 

그리고 그 결과는 안타깝게도 하자를 통지 하지 않은 점이 큰 작용을 했고 결과적으로

원고는 패소하고 큰 손해를 봤다.

 

 번외로 원고 A가 소송을 걸고 이사를 간 후에 결로와 곰팡이 증세를 안 피고 B는 바로 사건 건물인

방 3개와 거실에 곰팡이 제거 및 도배 공사를 하면서 결로 방지 공사에 해당하는 벽면 항균 처리,

친환경 곰팡이 방지 페인트칠, 실내 곰팡이 포자균 오존 시공, 곰팡이 억제제를 이용한 벽면 코팅

등의 공사를 해버려 결로 현상과 곰팡이의 씨를 말려버렸다.

 

 이로 유추해 볼 때 피고는 통지가 되었다면 하자에 대해 수선의무를 충실히 할 의지가 있었고,

새 임차인 C는 결로 및 곰팡이 증세 없이 잘 살고 있다.

 

 만약 원고 A가 지체 없이 하자를 통지를 하고 대화로 해결했다면 4개월간의 고통과 재산 피해가

없었을 것이고 소송도 없었을 것이다.

 

 

 

 

ㅣ결론

 

 

 

 사실 민감할 수 있다. 임대인과 임차인의 관계에서 지속적으로 수선과 관련해서 연락하기도

껄끄럽고, 집주인 입장에서 큰 비용이 들어가는 공사를 내켜하지 않을 수도 있다.

 다만 대체적으로 집주인들은 임대차 관련법을 잘 알고 있고 수선의무도 잘 알기에 웬만하면

해주는 편이기에, 일단 방치해서 더 안좋은 상황을 불러일으키기 전에 통지부터 하고 보자.

 

 

 

시간이 늦어서 사진 추가는 추후에..

1. 세 들어 사는 사람 [본문으로]
2. 보증금 1억. 월세 110만원. 임대인의 의무를 면제하거나 제한하는 내용이 없는 일반적으로 통용되는 계약 내용. [본문으로]