임대차 계약을 하고, 계약을 지키지 못하게 되었는데 계약금 다 줘야 하나요?

 

 

< 주 의 >

- 포스팅 내용은 일부 주관성, 각색이 첨부될 수 있으며, 법리의 오해가 있을 수 있습니다.

- 재판은 사실관계에 따라 제시된 판례와 다른 결과가 나올 수 있으며, 참고만 할 뿐 자세한 사항은 변호사와 상담하길 권장합니다.

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ㅣ대법원 2014.7.24. 선고 2014다209227 판결

 

 

 

 

 임대차 계약을 할 때. 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게의 채무를 불이행하여 손해배상금으로

사전 결정한 계약금을 납부할 때, 임차인이 계약금의 금액이 너무 과도하게 큰 금액이라 납부하지

못 하겠다고 감액을 요구할 때 이것은 인정되는가?

 

임대차 계약 체결 시와, 계약 해제 시 사이의 

시간적 간격이 짧은 것이 손해배상금의 감액 요구의 원인이 될까?

 

 

 

ㅣ임대차 계약금에 대해, 손해배상 예정액의 부당히 과함의 여부

 

 

 

 

 

위키백과 - 계약금

계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 

 

 

 

 

계약금은 여러 가지 성질을 가진다.

첫째는 계약이 성립되었음을 증명하는 것이고

둘째는 계약 해제권이 있음을 의미하는 해약금^[각주:1]의 의미

마지막으로 계약의 불이행에 대하여 위약벌의 성질로 계약금을 가지는 위약금의 성질이 있다.

 

 

 

 

이처럼 계약금은 계약의 성립을 증명하고

원활한 계약의 이행을 위해 위약벌의 성질을 가지고 보증하는 금액이다.

 

 

 

 

 

만약 임대차 계약을 맺은 후에 계약을 지키지 못하게 되었을 때

임차인의 경우는 납부했던 계약금을 돌려 받지 못하며

임대인의 경우는 계약금과 합의금을 지급하는게 일반적이고 관행으로 행해진다.

 

 

 

 

대체로 임대차계약의 관행으로 계약금은 임대보증금의 10%로 행해지는데

 

 

 

 

보증금 500만원 정도의 대학가 원룸이면 좀 아깝다에 끝날지 몰라도

으리으리한 노른자위 건물의 경우 보증금의 10%는 마냥 주기에는 매우 큰 금액이다.

 

해서 이 사건에서 원고인 임차인은

 

 

 

 

계약금 52,000,000원을 마냥 주기에 너무너무 배가 아파서 소송을 걸게 되는데

그 이유는 계약금의 1) 금액이 너무 크다는 것과, 2) 계약의 체결과 해지의 시간적 간격이 짧다는^[각주:2]

주장으로 임대차 계약 불이행에 대한 손해배상 예정액(계약금)이 부당히 과하다며 감액을 요구했다.

 

 

 

 

하지만 안타깝게도 원고의 주장은 받아들여지지 않았는데 그 이유로는

 

 

 

 

법원이 손해배상의 예정액을 부당하게 과하다고 인정하기 위해서는

여러가지 요소를 종합적으로 검토하게 되는데 다음과 같다.

 

 

 

1) 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 계약금 예정 경위와 동기

 

비교적 경제적 약자의 지위에 해당하는 채무자에게 부당한 압박을 가하여

공정한 계약을 잃게 만들었는지 여부를 보며

 

 

 

 

 

2. 계약금액 비율의 정도, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행과 경제 상태 등

 

당시의 적합한 거래 관행에 따라 적합한 비율의 계약금을 예정했는지에 대한

검토 등을 골자로 종합적으로 법원에서 판단한다.

 

 

 

 

따라서 원고의 주장인 단순히 금액 자체가 크다든가. 계약 체결 시부터 계약 해제 시까지의

중간의 시간적 간격이 짧다든지의 이유로는 법원에서 씨알도 안먹혔다.

 

원고가 임대차 계약에 있어서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정한 계약금

52,000,000원은 임대보증금의 10%로 일반적인 거래 관행을 벗어나지 않았고

 

무엇보다.

 

 

 

 

임대차계약 해제의 가장 큰 원인이 원고에게 있어서였다.

원고는 임대차 보증금 잔금을 지급하지 않은 상태에서 일방적으로

피고의 부동산에 무단 입주 하려고 했고

 

임대인이 당연히 잔금을 지급하기 전에는 안된다고 하자

원고가 그냥 다른 아파트를 찾아 입주해버린 것.

당연히 잔금 지급은 없었고 그 외에 피고에게는 잘못이 없었던 것이 컸다.

 

 

 

 

위 사건에서는 비교적 원고의 잘못이 명백했고 방법에도 잘못이 있었다.

임대차 분쟁에 있어서 해결으로 가장 적합한 것은

법적 소송보다는 당사자의 원활한 대화와 합의로 중간점을 찾아내는 것이고

이처럼 계약금 금액이 클 경우에는 일반적으로 임대인에게 사정을 얘기하고

타협점을 찾아 감액을 하는게 보통이라고 한다.

 

위 사건에서는 다른 아파트에 바로 입주해 버린 것이나 대법원까지 상소한 등의

경황으로 추리할 때 그런 절차 없이 감정 싸움으로 번지며

법적 소송이 이루어진 듯하다.

 

뭐 사정사정해도 임대인이 계약금 전체를 못주겠다고 버틴다면

법적 소송을 해야겠지만..

 

 

 

 

ㅣ3줄 요약

 

1. 임차인이 채무를 불이행하여 손해배상 예정금으로 계약금을 지급해야 할 때

2. 일반적인 거래 관행을 벗어나지 않는 한

3. 다 줘야 한다.

 

 

1. 본래 계약의 해지는 당사자의 합의나 법정 사유가 있어야 하나 해약금의 교부가 있으면 일방이 이행(ex 이사)이 있기전에 계약을 해제할 수 있다. [본문으로]
2. 3일 [본문으로]